山东：19条金融政策解救楼市，房企迎来“春天”？
元描述： 2024年10月10日，山东省发布19条房地产金融支持政策，涵盖降首付、降利率、延长政策期限、扩大"白名单"机制、加大问题项目修复力度等。政策旨在促进全省房地产市场止跌回稳，房企是否迎来春天？
引言： 今年以来，房地产市场持续低迷，房企面临着巨大的资金压力和经营困境。为了稳定市场信心，提振行业发展，各地纷纷出台政策，山东省也不例外。10月10日，山东省发布了《关于落实金融支持政策促进全省房地产市场止跌回稳的通知》，共提出19条具体贯彻落实措施，涵盖需求端和供应端，并对金融机构提出了一系列要求。这些政策的落地将会对山东省房地产市场产生哪些影响？房企是否真的迎来了“春天”？本文将深入解读山东省房地产金融支持政策，并探讨其对市场的影响。
山东房地产金融支持政策：19条措施全解析
需求端：降首付、降利率，刺激购房需求
山东省的19条金融支持政策中，需求端有4条举措，旨在降低购房门槛，刺激住房需求。
- 统一个人住房贷款最低首付比例： 自2024年10月1日起，山东省指导金融机构发放商业性个人住房贷款，最低首付比例统一为15%，具体比例由商业银行与客户协商确定。此举将降低首付门槛，使更多人能够获得购房资格，从而提振需求。
- 降低存量个人住房贷款利率： 山东省将组织商业银行于2024年10月份统一对存量房贷利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP。此举将降低房贷负担，减轻购房者压力，增加消费者购买力。
- 优化新发放个人住房贷款服务： 山东省取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，由金融机构自主确定利率水平。同时，借款人自主选择固定利率或浮动利率，与金融机构协商约定重定价周期。此举将提高贷款审批效率，提升银行服务质量，满足不同购房者的需求。
- 全力支持完成保交房攻坚战任务： 山东省将对“白名单”中的保交房攻坚战项目，主动做好与房地产企业、城市协调机制的对接沟通，确保项目贷款投放与项目建设交付进度相匹配。此举将确保已经购买预售房的业主顺利收房，稳定市场预期。
供应端：多措并举，缓解房企资金压力
山东省的19条金融支持政策中，供应端有11条措施，旨在缓解房企资金压力，为房地产企业提供更多融资渠道。
- 延长两项房地产金融政策文件期限： 山东省将延长《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》中存量融资展期和经营性物业贷款两项政策的适用期限至2026年底，为房企提供更充足的时间进行资金筹措。
- 支持有条件的企业市场化收购房企土地： 山东省允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量土地，缓解房企资金压力。此举将为房企提供资金回笼的机会，降低经营风险。
- 优化保障性住房再贷款政策： 山东省将提高再贷款比例，并加强政策传导解读，促进保障性住房项目融资顺利进行。此举将推动保障性住房建设，缓解住房供需矛盾。
- 扩大房地产“白名单”机制覆盖范围： 山东省将“白名单”机制逐步作为合规房地产项目的主要融资渠道，推动更多项目进入“白名单”，实现“应进尽进”，为更多房企提供融资机会。
- 加大问题项目修复推送“白名单”力度： 山东省将用好最新的“5+5+1”条件标准以及已出台的各类政策工具，支持问题项目修复，推动更多项目进入“白名单”，为房企提供修复机会。
- 提高“白名单”项目贷款审批和发放效率： 山东省将指导银行机构建立绿色通道，优化贷款审批和发放流程，缩短审批和放款时限，为“白名单”项目提供高效的融资服务。
- 支持开展并购贷款业务： 山东省支持银行对地方国企提供并购贷款，用于补充被抽调挪用的预售资金，并支持银行发放并购贷款用于补足项目资本金缺口。此举将促进房企之间的并购重组，优化行业资源配置。
- 加大“三大工程”政策推进力度： 山东省将加强政策协同配合，用足新增抵押补充贷款额度，推动金融资源更快、更多惠及“三大工程”项目主体。此举将推动重大基础设施建设，带动房地产市场发展。
- 提高其他房地产金融政策支持效能： 山东省将鼓励银行机构综合运用经营性物业贷款、保函置换预售监管资金、开发贷款展期等金融工具，更加精准高效满足房地产企业的合理融资需求。
- 用好降准释放资金支持有效融资需求： 山东省将指导各金融机构落实降准政策，加大对包括房地产开发贷款、个人住房贷款等在内的实体经济有效融资需求支持力度，为房企提供更多资金支持。
- 用足交易所债券政策支持房地产企业融资： 山东省支持符合条件的房地产企业发行债券融资，并支持发行REITs盘活存量资产，优化债务结构。此举将拓宽房企融资渠道，缓解资金压力。
保障性措施：维护金融机构利益，确保政策落地
山东省的19条金融支持政策中，保障性措施有4条，旨在维护金融机构利益，确保政策顺利落地。
- 完善落实银行机构尽职免责制度： 山东省将指导银行机构制定尽职免责具体实施细则，明确对于符合贷款标准的房地产项目，开展业务的分支机构和人员可根据尽职免责制度予以免责。此举将降低银行机构的风险，鼓励其积极参与房地产融资。
- 保障金融机构债权安全： 山东省将指导银行机构按照市场化、法治化原则，评估房地产项目融资需求，独立评审、自主决策，防止贷款违规挪用。此举将维护金融机构的权益，确保资金安全。
- 强化住房类资金奖惩激励导向作用： 山东省将优化业务受委托银行考核办法，对支持“白名单”项目融资的银行，在住房公积金、住宅维修资金、商品房预售资金等存放和银行考核赋分上加大权重，引导受委托银行主动配合房地产开发融资、保交房等重点工作。此举将鼓励银行积极参与房地产融资，促进政策落地。
- 加强金融支持政策措施督导落实： 山东省将加强金融支持房地产市场止跌回稳有关政策措施的日常监测和定期评估，对进度迟滞、工作成效不明显的市、县（市、区）和金融机构要进行约谈督办，确保政策措施落地见效。此举将确保政策落地实施，取得预期效果。
山东房地产金融支持政策：对市场的影响
山东省的19条金融支持政策，是目前国内较为全面的房地产金融支持政策之一，涵盖了需求端、供应端和保障性措施，为市场注入了一剂强心针。政策的落地将对山东省房地产市场产生以下影响：
1. 刺激购房需求，稳定市场预期： 降首付、降利率等措施将降低购房成本，增加消费者购买力，促进刚需和改善性住房需求释放，带动市场回暖。同时，保交房攻坚战的推进，将稳定市场预期，提升消费者信心。
2. 缓解房企资金压力，促进项目开发： 延长政策期限、扩大“白名单”机制、支持并购贷款等措施将为房企提供更多融资渠道，缓解资金压力，推动项目开发，促进市场供给增加。
3. 维护金融机构利益，确保政策顺利落地： 完善尽职免责制度、保障债权安全、强化资金奖惩激励等措施将维护金融机构的利益，鼓励其积极参与房地产融资，确保政策顺利落地。
4. 促进房地产市场健康发展： 山东省的19条金融支持政策，将为市场注入活力，促进房地产市场健康发展，推动行业转型升级，实现良性循环。
山东房地产金融支持政策：未来展望
山东省的19条金融支持政策，是稳定市场预期、促进市场回暖的重要举措，但其效果需要时间来检验。未来，还需要关注以下几个方面：
1. 政策的执行力度： 政策的落地需要各相关部门的密切配合和有效执行，才能真正发挥作用。
2. 市场反应： 政策的出台是否能够真正提振市场信心，还需要观察市场反应。
3. 行业发展趋势： 房地产行业面临着结构性调整，需要关注行业发展趋势，制定更加精准有效的调控措施。
常见问题解答
Q1: 山东省的房地产金融支持政策主要是针对哪些群体？
A1: 山东省的房地产金融支持政策主要针对以下群体：
- 购房者：降低首付比例、降低房贷利率，降低购房门槛，增加购房者购买力。
- 房企：提供更多融资渠道，缓解资金压力，促进项目开发。
- 金融机构：维护金融机构利益，鼓励其积极参与房地产融资。
Q2: 山东省的“白名单”机制是什么？
A2: “白名单”机制是指将符合条件的房地产项目纳入名单，给予优先融资支持，以确保其能够顺利完成开发和建设。
Q3: 政策的实施期限是多久？
A3: 部分政策，例如延长两项房地产金融政策文件期限，已延长至2026年底。其他政策的实施期限需要根据实际情况进行调整。
Q4: 山东省的房地产金融支持政策是否会对其他地区的房地产市场产生影响？
A4: 山东省的房地产金融支持政策，为其他地区的政策制定提供参考，但其他地区的政策制定需要结合自身情况进行调整。
Q5: 山东省的房地产金融支持政策是否能够彻底解决房地产市场问题？
A5: 山东省的房地产金融支持政策能够在一定程度上缓解市场问题，但房地产市场是一个复杂的系统，需要综合施策，才能实现长效稳定发展。
Q6: 未来山东省的房地产市场将如何发展？
A6: 未来山东省的房地产市场将呈现以下趋势：
- 需求端：刚需和改善性住房需求将继续释放，但投资性需求将继续受到抑制。
- 供给端：房企将更加注重产品品质和服务质量，市场将更加注重品质和价值。
- 价格端：房价将保持稳定，但不会出现大幅波动。
结论
山东省的19条金融支持政策是近年来力度最大、内容最全面的房地产金融支持政策之一，将对山东省房地产市场产生积极影响，促进市场回暖，推动行业健康发展。未来，还需要关注政策的执行力度、市场反应和行业发展趋势，并根据实际情况进行调整，才能实现房地产市场的长期稳定发展。
